近期碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等多家房企發(fā)債中止，引發(fā)市場在流動性緊張背景下的擔憂，預計今年下半年會有較多的中小房企違約風險事件發(fā)生，中小房企或加速退出市場，行業(yè)集中度提升速度進一步加快。與此同時，眾多房企亦在探索新融資模式。

房地產(chǎn)信用債券發(fā)行中止頻現(xiàn)

截止到5月30日，合生創(chuàng)展集團有限公司2018年非公開發(fā)行31億元公司債券遭到中止;5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行60億元2018年住房租賃專項公司債券遭遇中止;5月28日，碧桂園擬發(fā)行200億元額度小公募債中止;5月25日，花樣年集團擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債中止。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月中旬，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為2136億元，而到期規(guī)模2997億元。考慮到到期規(guī)模的大幅增加，交易所和銀行間市場有望延續(xù)“借新續(xù)舊”操作，預計全年發(fā)行量高于償還量，但是預計凈融入額進一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021年地產(chǎn)信用債到期規(guī)模將進一步增長至4029億元、5217億元、5802億元，如果監(jiān)管機構繼續(xù)執(zhí)行嚴格審核標準，房企資金鏈和融資成本預計進一步承壓。

今年房地產(chǎn)行業(yè)成長邏輯將從過去的“資源”集中度向“融資”集中度轉移。近期部分地產(chǎn)公司地產(chǎn)債中止，多是技術原因造成。

民營地產(chǎn)企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時間點和內(nèi)地不一致，很多數(shù)據(jù)必須等到年報以后監(jiān)管機關才能進行審批。而監(jiān)管機關反饋有15個工作日的時限要求，這期間就必須提出中止。4、5月份很多公司地產(chǎn)債出現(xiàn)中止的情況大部分都是因為這個原因。另外，還有極個別情況為有重大訴訟、資金使用合規(guī)性等檢查在進行導致有問題，但并不代表整個行業(yè)政策有變化。

創(chuàng)新融資另辟蹊徑

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月房企資金來源累計同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中，國內(nèi)貸款累計同比增速自2016年3月以來首次為負。從1-3月的細分數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)銀行貸款累計同比減少4.0%，而非銀金融機構貸款累計同比增速高達31.3%。銀行在對房企普遍提高開發(fā)貸利率上浮水平，收緊開發(fā)貸額度的同時，進一步穿透審查并購貸款。

發(fā)行機構鼓勵創(chuàng)新融資，也希望把創(chuàng)新融資做成“非標轉標”的一種形式。未來房企ABS和ABN的發(fā)行規(guī)模有望繼續(xù)增加。

今年房地產(chǎn)公司比去年更重視ABS、ABN，包括CMBS、REITs、尾款、供應鏈等，其原因為資產(chǎn)證券化目前較可行，尤其如供應鏈等支持了中小企業(yè)資金回款的品種受到政策支持。REITs和CMBS等產(chǎn)品因為有較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)與監(jiān)管層支持，地產(chǎn)公司包括民營、國企均參與。其他如信托等融資，受資管新規(guī)影響，存在再融資壓力。

行業(yè)集中度快速提升

過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升。中小型的企業(yè)尤其是民企在融資層面將面臨壓力。目前很多大公司尤其國企仍能享受到較為低廉的成本和充裕額度，然而很多中小民企則會主動或者被動降杠桿，或以處理股權的形式回籠現(xiàn)金流，從另外一個角度帶動行業(yè)集中度的提升。

百強房企市占率持續(xù)提升，內(nèi)部結構延續(xù)分化，各梯隊內(nèi)部市占率均出現(xiàn)不同程度的下滑。前三位雖然銷售規(guī)模的基數(shù)較大，但是依然保持了較為穩(wěn)定的增速水平，市場集中度的搶占優(yōu)勢明顯。

今年房地產(chǎn)融資收緊趨勢已現(xiàn)，行業(yè)去杠桿的過程仍將持續(xù)。監(jiān)管機構也將防范出現(xiàn)新的金融風險。對于國資背景的房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，融資成本的上升整體可控。到位資金的收緊，各大房企的投資拿地也將更加趨向于理性。隨著土地溢價率的進一步走低，土地成交樓面價有望在下半年下行，屆時資金充裕的房企有望獲取成本較低的土儲，以平滑總體土地成本，未來有望保持穩(wěn)定的盈利能力。在這個過程中，中小房企將加速退出市場，行業(yè)集中度提升的速度也將進一步加快。